知乎盐选会员精选文章房价一直牵动着大多数人的关注。既希望房价下跌，又担心房子贬值，买了房会不会高位站岗。也担心没有抓住时机，一旦房价又重回上升轨道，只怕是追不上了。
最纠结的决策，莫过于此。
所以，现阶段应该持币观望，还是入手买房呢？
一、持币
先问一个问题：如果今天将自己手中持有的货币保存下来，到将来是否还具备与今天相同的购买力？
或许你会说，未来的事我怎么可能知道。
那我们就拿历史的数据来论证一下，来看看今天存下来的货币，在未来是否同样具备与今天一样的购买力。
这是一组 2010 年至 2019 年的十年数据：
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来源：中国人民银行、国家统计局的数据统计。
伴随着国家的经济发展，每年国家会对市场投放货币，也俗称为：印钞。
经济发展需要适度的货币投放。可以理解为，经济发展会伴随着合理的通货膨胀。因为有货币通胀存在，当年货币的购买价值，与当下货币的购买价值必然是不同的。
通过经济学家的通胀公式可得到相应的数据。2016 年以前通胀大约为 5%，自 2017 年经济放缓后有所降低，但到 2020 年由于疫情原因整体上半年货币增发量加大，且 GDP 呈现负增长，整体上半年通胀才会达到 11.8%。然后，我们汇总后可以得到过去 10 年平均的通胀率是 5.67% 。
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那么，这个平均值就很有意思了。
再通过简单的测算就可以得出，如果货币不在市场中流通，且无任何回报的情况下，会因为通货膨胀的关系，原来 2010 年的 100 万购买力，在经过 10 年通胀后，将转变剩余 59.3 万购买力。
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简单的理解就是，随着经济的发展，同样的商品则将要花费更多货币才能购买，也就是需要当下更多的货币才能等同于原来的购买水平。
也就是说，如果持币在手的话，会随着时间流逝，在通货膨胀的作用下，货币会不断地贬值，从而失去原有的购买力。
原来持币在手，是会货币蒸发的。
那怎么办？
二、买房
那买房产也会贬值吗？
看着今天的房价，相信只有后悔感觉没有入手，而不会有人抱怨房价贬值吧。
估计现在大家担心的，只是房价是不是涨得太高了。
再拿房子溢价数据来做例子的话，会显得有点空洞。
在这里，我们尝试将 GDP 与日常生产生活相关的工资数据结合起来，以这两组的数据结合来看，房地产的资产溢价在通货膨胀中的合理表现：（以上海为例）
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这张图片说明在同样的时间段里，GDP 增长了 43.8 倍；社会标准工资收入也增长了 33 倍。按照持币的通胀理论：在经济的发展下，购买相同的资产，得花费更多货币，需要用当下更多的货币才能达到原来的购买水平。
我们假设物业增值和 GDP 相同，则物业的价值即时也升值 43 倍都是合理的。所以，房子作为资产是会随着经济的发展而随之升值的。
因此，我们可以得出一个答案：
如果购置房子，随着时间的流逝，在正常状态下，是不会发生贬值的。
为什么说正常状态下呢？
因为，只要经济一直在发展，货币就会合理地通货膨胀，所购买的房产可以作为避险资产存在。但是在发展周期中，如果房价跑得过快，而经济发展又还没跟上，就会产生房价泡沫，如果调整不及时，或者掺杂一些外部的人为因素，就很容易会形成金融危机。
不过，我们回头看一下，也不难发现。
在中国，不管是 94 年的海南楼价，还是 97 年的香港房价，又或者是 08 年雷曼事件前的高房价。无论金融危机前的房价多高，在金融危机后房价又下跌多少。最终随着时代的发展，房价都会跟随经济增长而恢复金融危机前的房价水平，然后再超过。
当然这是有前提的，就是必须是经济持续稳定发展的国家，这个定论才会有效。如果是在那些无主权独立的战乱国家，则没有任何参照依据，因为这一切都变得毫无意义。
这时候，我们可以确认，购买房产就是抵御通胀的好方法。
现在问题又来了：
2015 年后，中国的房价涨了一波，如果在 2022 年买房会不会买在山顶上？
三、2015 年至 2021 年的房价数据
如果说目前的房地产市场有部分存在价格泡沫，那到底现在还有多少价格泡沫呢？
以近十年的房价来看，主要是在 2015 年上半年开始大涨起来的，我们参考相同的社会数据来看，测算目前的资产溢价是否合理。
（这次以深圳为例）
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（由于 2021 年的社会平均工资还没公示，所以，只能举证到 2020 年的数据）
以 2015 年初，房价还没暴涨作为测算基础，测算到 2020 年，最高增长的参考值为 88.86%。如果房价按照社会平均工资增长和 GDP 对比中取高者的话。房价的最高的合理增长应该也在 88.86% 左右。
以个别楼盘的价格对比，可能有违客观。所以，我们以深圳市房价的均价作为参考。
我们看一下来自深圳安居客的房价数据：
2015 年 1 月，深圳的房价均价为：28993 元/平方米。
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2015 年 1 月，深圳的房价均价为：28993 元/平方米。
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到 2020 年 12 月，深圳的房价均价为：56795 元/平方米。
通过计算：（56795-28993)/28993=95.89%
可以得出，2020 年的房价对比 2015 年初，增长了 95.89%。用这个数据对比上述的 88.86%，是有高出 7.03% 的比例。
也就是说，哪怕取高者而言，都是有部分的价格泡沫成分的。
然而，我们这里看到的仅是 2020 年的社会数据。同时，不能忽略了 2021 年的房价几乎是没有增长的。
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2021 年 12 月，深圳的房价均价为：57313 元/平方米。
二、价格泡沫
是否存在价格泡沫？
如果再加上 2021 年的经济增长，这个高出的 7.03% 比例，基本可以忽略不计。
如果取最低者 57.87% 来比较的话，就有 30% 左右的价格范围。
但是，买房这种资产置业既不适合盲目的进取，也不适宜过于保守。其实取中间值 15% 是比较合理的。
你可能会问，那这个 15% 就是价格泡沫吧？
并不是。
资产价值可以允许有一定程度的估值范围的。在购置资产的周期中，买在最好的价值时期，会让入手的价格处于比较好的基数位置。
不过，你永远不会买到市场上最低最便宜的那套房子。所以，如果以这个最低最便宜作为目标的话，你永远不会买到房子。结果就会像上述那些后悔没有入手买房的人一样。
要知道，现今的中国已不再是需要依靠刺激楼市来拉动经济的国家。如果期望看到降首付、减税费等刺激楼市的行政手段，才能确定是入市良机的话，那将可能要失望了。
国家从 2016 年开始提房住不炒」，就是在稳房价、去价格泡沫。在 2016 年开始，六年提出五次房住不炒」，我们其实得为国家对房产前瞻性的思维点赞！房住不炒」帮中国的房价踩下了刹车，要不然房价可能就真的疯涨得拉不住了。
时至今日，国家对房价重视的基调依然是不变的。继续要求房住不炒」也是在帮助房价的稳定发展。只有平稳的房地产市场才能换来健康的楼市、才能换来理性的房价上涨。
我们可以分析出来，在 2021 年，房价的微微上涨，其实就相当于房价横盘了。2022 年，在这个维稳的房地产市场，相信也不会有太大范围的升幅。
房价虽然横盘，但经济依然在发展。
要知道房价抵御通胀的价值依然存在。当市场调整完毕，接下来的房价就会重新进入稳定增长的周期。
所以，即使 2022 年房价继续横盘，潜在价值都是在升值的。更何况，2022 年会横盘吗？
大家都在讨论，现在房企爆雷、房企躺平。这样的市场状态下还会横盘吗？现在没有暴跌就不错了。
其实，不应该这么看。
国家、城市的发展才是决定楼市长期发展的关键。目前，国家及城市的大基建发展拉动经济，经济又伴随着合理通胀，作为资产伴随着通胀提升价值。
短期的价格参考范围，不应作为左右置业买房的因素，否则有违价值投资的初衷。
如果，不是置业买房长期投资，希望短线操作投机获利的，我想本篇文章没法帮到你。
再说，我认为横盘才是最好的选房时机。
五、选房时机
为什么说横盘才是最好的选房时机？
细数一下如今爆雷躺平的房企，都是当初那些不听劝告、推波助澜的投机房企，会有今天爆雷的结果，其实也是意料中事。
如果他们不是高负债高杠杆高周转，怎么会有今天的后果？及早收手，摊子又怎么会铺那么大？
再说，允许市场存在部分爆雷个案，不一定是坏事。
因为，若有大风险政府会介入协调处理，爆雷的房企自然有新的房企介入收购重组。反而在这种大市场的作用下，买家的机会才会体现出来。
原因有二：
1、选房机会
还记得「日光盘」的营销模式吗？房子都不能看，仅凭户型图就得选择要购买的房子。稍微多点疑问，就得先退后换人选房。
还记得抽签选房模式吧？买个房子，好像得到极大的恩赐，没有运气抽到签，连购买的机会都没有。
在这个时期，你根本不可能有机会去细心挑选自己喜欢的、合适的房子。
只有现在你才能很好的选择合适的房子。
要知道，房子可不是用运气去挑的。
2、平等关系
在之前的卖方市场，你不会有议价和谈条件的机会，有些都是表面现象。
根本原因，就是房地产大环境下，给了卖方制造不对等买卖关系的机会。
只有现在才是真正回到公平买卖关系的环境，甚至偏向买方市场。
也只有这个时候，你才能获得买家的应有权益。提出购买条件，行使买家的权利。
六、2022 年真的是买房的好时机吗？
无可否认买房除了回归居住属性，同时也讲究是否还具备升值潜力。
房子作为不动产，不可能放在那里就会自然升值。房价之所以上涨，是因为不动产所在的城市的基建环境在不断成熟。
1、基建
城市的基本设施建设，简称基建
基建为什么那么重要？
试想一下：
没有水电路气宽带五通，城市怎么开发？
没有政府建设，推动公共配套供给，城市怎么发展？
没有政府规划，产业导入拉动经济，怎么会有人口流入？
没有政府管理，城市的环境怎么提升？
只有一切条件都具备了，才会带来生活质量的提升，在经济不断发展下，房价随之而体现价值而上涨。
所以，在基建越成熟的城市，房子的价值才能体现出来。
政府的规划对城市及区域的发展，会起到决定性的作用。在城市还没有完成配套成熟之前；或者在城市缺少、或减少、或改变基建的方向时，房子的价值都会发生改变。
关于基建的理解，温铁军剖析得很清晰：中国一直以来在搞大规模的基建，形成了巨大的经济市场效应，带动国有设备制造，同时也带动科学创新体系，从而拉动国有金融市场，形成我国的金融崛起。这反映出，基建对城市经济的整体提升起到非常关键性的作用。
所以，房价是否升值与城市基建发展息息相关。
现如今，我们国家在世界上有「基建狂魔」之称，在「十四五」规划里，更提出新基建的创新理念。都证明我们的城市仍处于持续发展的提升阶段。
当然，我国地大物博，本文以深圳只是一个例子而已，并不能代表全部。同样，国家的基建也不可能做到覆盖所有的城市和地方。
因此，要了解国家的基建落位，就得关系国家的整体规划方案和地方的规划方案。这个我们放在后面的文章里面来讲。
不过，影响价值的因素可不仅在内部经济中体现，还有外部经济。
当前的外部经济是什么情况呢？
2、外部经济
美国利用无限量化宽松机制，前几年几乎不加约束地印钞，其目的就是购买全球优质资产，从而输出自身国内的通胀。
2021 年的 SOHO 收购案，尽管被质疑在估值上有所高估，但也侧面证明我们国家资产属于全球优质资产。
2008 年，我们印钞 4 万亿拯救全球经济。从那以后，导致我们曾经有一个错觉，好像只要美国印钞，全球所有国家就得印钞跟进。后果是导致国内的资产物价上涨、房价飙升！这时候，如果不购入资产，就可能错过资产溢价的机会。
内里，其实是被美元霸权绑架的结果。
但时至今日，我们国家的强大，让我们得以改变了这种思维路径。几年的贸易战打下来，没有给美元绑架我们的机会。
现今美国的日渐过度的通货膨胀，让其社会逐渐无法承受。如果通胀持续下去的话，后果恐怕无法收拾。
美国联邦迫于压力，公开市场委员会表示非常可能会在 3 月份开始加息。
2022 年 1 月 11 日，美联储主席鲍威尔在参议院银行委员会的提名听证会上作证时表示，美联储已准备好采取必要措施，防止高通胀根深蒂固」。美联储官员布拉德也表示，美联储可能会在 2022 年加息 4 次。
从另外一个角度来看，美国启动加息对于我们是好事。
以往美国的加息都视为吹响收割其他国家的号角。但现在中国的股市、房市都在合理可控的调整范围之内。哪怕藏在私营企业下的资本，现在也无法撤走，因为现在撤出的话，不但没有盈利，还会带来极大的亏损。
美国这个资本主义国家，已经走到资本全球化的阶段，全球化资本是无情的、是无国度的，加息过后，只会导致资本继续留在我们国家发展。
此消彼长之下，对我们的整体市场的利好度会大范围提升，届时的经济将更加稳定。
所以，美国加息的时间点，是我们今年比较重要的参考指标。
我认为，在今年美国启动 2 次加息之后，我们的整体经济会有比较大的转向和提升。
了解内部经济、外部经济的问题后，还有顾虑的应该就是内部市场了。
3、内部市场
2015 年后的房价暴涨，内部市场所占的因素还是比较大的。
民众的投机过度也是这个周期养成的，继续投机发展，影响社会的生存发展的生态，有违共同富裕的宗旨。
所以，尽管市场是开放的，但是也得稳定发展，安全发展。让高负债、高杠杆、高流转野蛮模式的房企出局；让少数利用大量投机房产来赚取国家经济发展带来的红利的人也出局。
现今，我们看到差异化对待的市场
目前市场上，剩下资产负债率低的房企。原来的「三高」房企们，不是爆雷就是躺平；
对买房群体精准指导：
多套投机的群体，处于被打击对待，有区别性地加大其持有成本，例如征收房产税；
一套自用后，开展二套投资的，不提供金融支持，甚至不放开其购房名额；
鼓励刚需：提供宽松的首付环境，鼓励其刚需置业。
另外，对仍处于未具备置业能力的大多数群体，国家秉承共同富裕的第三次分配原则。通过保障性住房的功能来解决其居住难题。
最后，我们总结一下：
从长期持有货币的角度观察，经济发展伴随着合理的通货膨胀，只有持有资产才是抵御通胀的好办法。如果在有资金的前提下，选择长期持币保值，结果将是得不偿失的。因为，货币会因为时间的流逝，而越来越失去原有的购买力。货币只有通过流通创造价值，才能保持财富的保值和增值；
相对简单地保持财富保值和增值的方法就是：购买房产。持有房产是资产保值抵御通货膨胀最好的方法之一。
基建是经济和城市的基础，是支持房价上涨的根本。中国目前的经济发展主要仍靠大基建发展拉动。所以，房价仍有上涨的空间。
同时，我们处于全球经济变化的大周期，美元加息的时间可能是新一轮投资的关键参考点，更受益于国内的内部管理体系，2022 年将是刚需的置业专属新起点。
那么要思考的问题来了：既然今年是刚需人群置业的新起点，是不是随便买什么样的房子的结果都一样呢？
接下来，我将用其余几篇文章来说明怎么选择房子、需要掌握哪些知识及实际操作中要注意的问题。希望能够帮助刚需新手规避买房风险，让大家的买房路不再坎坷，安稳轻松地给自己安置一个家