知乎盐选会员精选文章上一个节中，我们谈到 2022 年是刚需人群置业的新起点，那是不是随便买哪里的房子，随便买怎么样的房子，结果都一样呢？
当然不是，买房子也是一门技术活。
买房得慎重，否则后果很严重。
买房子除了实用性之外，可不能光从资产的避险角度考虑，还得考虑房子所在地方的长期发展，毕竟我们说过，不动产的增值是和城市的基建发展关联的。否则，一旦城市都没有持续发展，别说房子产生不了溢价，是否能实现避险的功能都说不定。
例如：那些四五线城市中，被定义为资源枯竭型城市：鹤岗、鹤壁、阜新……这些城市的资源枯竭、社会资源不足、就业困难。
试问如果在这些城市购买房子，又怎么可能产生溢价，怎么实现避险呢？
因此，买房可不能蒙着眼睛随便乱买。不想置业投资失误，你就得先学会选。
怎么选？
有人说，房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。
为什么呢？
人口的流动的确关系到城市的兴衰。而城市的兴衰又反过来影响到无数人的命运，所以主要还得看影响人口流动的因素。
这个因素是什么呢？
是国家的规划。
国家规划才是影响人口流动和产业变迁的关键因素，也从而影响着城市的兴衰命运。国家规划是我们国家发展方向的指引，也可以作为我们判定城市、选择城市的依据。
怎么了解国家规划？
很简单，就看每个五年的国家规划纲要就是了。
只要了解清楚国家规划纲要，就能了解到国家的发展规划定位，2021 年的「十四五」规划纲要，是现行最新的规划方案。我们就以「十四五」规划的一些内容来看哪些是发展规划指向城市。
从规划纲要上来看，国家从「产业可分工，基建可共享」的角度思考，打造中国特色的城市群及都市圈。秉承已有的城市群将给予更多支持；对于还不够强的城市，就让他发展得更好；那些发展中的小城市，则培养其成长的概念来发展城市群。
城市群
第一轮重点打造的四大世界级城市群是：京津冀、长三角、川渝、粤港澳大湾区。
京津冀：指的是中国的「首都经济圈」，京津冀城市群包括北京、天津两大直辖市，更囊括了河北省保定、唐山、廊坊、石家庄、秦皇岛、张家口、承德、沧州、衡水、邢台、邯郸和河南省的安阳。其中，北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区，京津保地区率先联动发展。
长三角：指的是长江三角洲地区，简称：长三角；包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省，共 41 个城市；
川渝：指的是川渝城市群，以成都、重庆两市为中心，包括自贡市、泸州市、德阳市、绵阳市、遂宁市、内江市、乐山市、达州市、南充市、眉山市、宜宾市、广安市、雅安市、资阳市四川的 14 个地级市和渝西经济走廊等县市。
粤港澳大湾区：包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市。
第二轮推动的是山东半岛、粤闽浙沿海城市、中原、关中平原、北部湾；
第三轮启动的城市群为：哈尔滨、长春、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州、西宁天山北坡、宁夏等城市。
六大都市圈
同时发展的各大都市圈：南京都市圈，徐州都市圈，武汉都市圈，太原都市圈，济南都市圈，郑州都市圈等。
南京都市圈：是以南京为中心的经济区域带，位于中国东部、长江中下游沿江城市地带核心地区，地跨苏皖两省，是中国第一个规划建设的跨省都市圈。南京都市圈成员为南京、镇江、扬州、淮安、马鞍山、滁州、芜湖、宣城和常州的溧阳、金坛，包含 33 个市辖区、11 个县级市和 16 个县。
徐州都市圈：也称作徐州城市群，是江苏省重点打造的三大都市圈之一，是以徐州市为中心的经济区域带，地跨苏鲁豫皖四省，包括江苏的徐州、连云港、宿迁以及安徽、山东、河南部分城市。
武汉都市圈：又称武汉「1+8」城市圈，是以中国中部最大城市武汉为中心，由武汉和周边约 100 公里半径范围内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、天门、潜江九市构成的城市联合体。
太原都市圈：包括太原、大同、长治、临汾、运城、晋城、阳泉、朔州、忻州、吕梁等十个城市。
济南都市圈：是以济南为中心的经济区域带。地域范围包括济南、莱芜市、滨州、淄博、泰安、德州、聊城、邹平市。
郑州都市圈：是以郑州为核心，包括郑州市域，开封、新乡、焦作、许昌、洛阳、平顶山、漯河、济源。
以往，国家规划布局在一线城市，于是一线城市北上广深的发展得到资源汇集，发展得很快，房价也因此水涨船高。
所以，要选择买房的区域，当然优先得选择第一梯队，那就是四大世界级城市群；其次就是六大都市圈；再次是第二轮的城市群；最后才是第三轮的城市群。
如果，选择不在这些城市之中的购置房子的，那我建议这个投资买房行为就得慎重了。
当然，还需要结合自己所在城市地区的距离因素，毕竟还是建议买房以自用为主，投资为辅。要不然距离太远，不但管理起来困难，还会导致很多其他问题出现。
知道该怎么选买房的城市了，终于可以随便出手了吧？
答案依然不是。
城市自身也是有发展规划指引的。（以深圳为例）
来自深圳市规划国土委的数据，深圳市城市总体规划（2016-2035 年）草案得知，深圳未来规划上划分出三个区域：城市核心区、市级功能中心和城市功能节点。
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在这三个区域中还规划出了一个综合性创新核心区，和七个创新集中承载区。
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我们跟着规划走就行，优先选择的当然是南山区和前海，因为其既是城市核心区，又是综合性创新核心区。其次，就是包含市级功能中心和会展海洋城的宝安沙井区。再次，就是在其他市级功能中心、城市功能节点和创新集中承载区的版图中选择。
买房的大区域选好后，下一步还得看法定图则。
法定图则有什么作用？
法定图则是用来表达其所属片区的规划控规，说明该片区将会建造些什么用途的物业、体量、功能分布等等。
而这些法定图则在当地政府的国土部门都可以查阅到。
例如深圳规划和自然资源局网站所公示：
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再以从中找到的蛇口片区法定图则来看：
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其实很简单，只要学会看几个颜色的地块就行。
现在就来普及一下：黄色的（R）地块是住宅用地，大红色的（C）地块是商业用地，棕色的（M）地块是工业用地，紫色（W）地块是仓储用地，其他的都是行政、绿地等等，主要关注上面说的几种颜色就可以。
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那要怎么选呢？
依然简单，如果周边都是商业围着的住宅，试想一下，每天好像在商业群里面居住一样，能适应吗？
通常这种密集的商圈都以写字楼居多，白天人多杂乱，晚上又过于冷清。当然不适宜居住。
同样道理，如果你购买的房子是写字楼，位于住宅区的中间。没有太多的商业氛围，还经常有人穿着睡衣穿街过巷，要实现房子的长期价值提升，显然同样会很困难。
最后说到工业和仓储。工业就是厂房和研发用房，而仓储就是市场上的高标仓库和冷链仓库之类的物业，道理与写字楼共通，直接参考即可。
所以，我们要购买的是居住属性的房子，肯定得在黄色的（R）地块中选择。
可以预判房子的价值吗？
可以，有三个思考角度：
一、预选房子的周边如果已经建好了很多社区和房子，那证明商圈已经相对比较成熟，同时也证明潜在价值已经差不多都体现出来了，除非大市场发生变化，否则，在短期或中期之内，不可能会有太大的涨跌变动；
二、预选房子的周边如果还有不少地块仍处于尚未兴建或兴建当中，证明商圈还未成熟，还有一定的潜在价值，可以预期的价值潜力。不过也得注意，很多时候开发商也会通过营销的模式，在价格上先行透支；
三、预选房子的自身或周边很多房子都已超过 30 年，那将来有可能会涉及旧城改造或棚改。但这种因素不确定性通常也很大，只能说是利用时间换取空间，结果很难预估。
总的而言，相对比较成熟商圈的房子，短期的溢价不高，但胜于稳定；仍处于开发阶段商圈的房子，行内称为「生地」，就还有溢价的期盼，但是得守到商圈成熟；如果选择老旧的社区，就需要等片区统筹重建换新貌来实现价值，需要很长的周期，才能有质的提升。
所以，还是得根据自己的实际情况来选择最适合自己的房子。
好了，我们继续下一步，来认识房子的分类。
要知道，即使同属居住功能的房子，仍会有着不同的分类区别。
房子分类
我们对土地上盖的物业，都称之为房屋，也称为房子。
房子用途上具备很多不同的功能属性，除了有行政功能的政府用地、绿地、公园、车站、机场等公共设施功能的房子外，就是我们经常接触到的，具备可以自由交易房子。
房子的功能属性有：商业、工业、仓储、居住等。
本篇主要讲述以居住功能属性的房子为主，商业、工业、仓储等功能属性的房子，以后再另行开篇讲述。
居住功能的房子有商品房、非商品房及保障性住房的区别。
商品房
就是在市场上流通，可以自由买卖交易的房子，常规体现为：新房、二手房、法拍房。
新房：多数由房企开发兴建。日常接触到的新房基本都是，分为预售和现售两种，区别在于房子已办理出房地产证，或仍处于预售合同状态下。
法拍房：其实很好理解，就是抵押人欠债或断供违约，债权人委托法院裁决，再通过拍卖处置的房子。
二手房：房企开发的新房，被小业主购买过来后，再从市场上重新出售的房子。日常接触到的形式主要有：红本在手、抵押按揭中、购入但仍未办出房地产证的新房三种。
非商品房
不能在市场上自由流通，有限制或不能自由买卖交易的房子，一般都是农民房和集资房（也就是小产权房）。
农民房：也是小产权房的一种，是在集体所有制的土地上，合法开发兴建的房子，称为宅基地。但是一般只允许其集体所有制企业内的民众之间交易，只需在村委会办理登记。如果外来人员购买，就会有一定的确权交易风险，因为外来人员不属于集体所有制企业内的民众；
集资房：是集体企业在自有土地合法建造的房子，土地性质定向为这个集体企业的员工宿舍或分房福利。常规只有一本总房地产证，无法按照每套房子划分独立产权证。目前的市场上这个性质的房产已不多。同样是外来人员购买，也会有交易风险，因为外来人员不属于集体企业的员工，没有获得福利的身份。
保障性住房
包含廉租房（公共租赁住房和廉租住房）、安居房（经济适用房）。前者为租，后者为卖。必须是符合条件的人士方可以申请。后者可以上市交易出售，但出售都会有一些限制，各地方限制要求也不尽相同。
一般需要入住满 5 年，按原购房价格和现时市场的房屋市场指导价的差价，以一定比例向政府缴交地价等款项，才算正式取得全部产权，方能达到可出售的条件。
保障性住房中还包括人才保障住房。人才保障住房分租赁和购买两种。可购买的人才保障住房会有条件限制，例如深圳，在取得不动产权证满 5 年，并需要通过市级交换服务平台，面向所属园区符合购买条件的人才家庭再出售。
因为，保障性住房属于政策福利，本篇文章主要讲述市场商品房，所以，保障性住房这个板块，不再详细延伸。
不过，也要提供给读者一个忠告。
如果自身不具备集体企业民众或员工的身份，不要因为价格便宜而轻易选择购买非商品房。在非商品房的板块，有时候专业人士都很容易踩坑。所以，风险高于价值，在决策之前，请务必慎重！
再接个问题：
市场上在售「居住属性」的商品房是不是都是住宅？
那可不一定。
那些表面上看似住宅装修的房子，其实并不完全是居住属性的。
该怎么看呢？
其实很简单，在房屋的用途上区分。
要特别注意，市场上在出售的房子，除了有居住社区的房子外，还有一类：公寓。
这类公寓在房产证上用途一栏中，会出现的名称太多了，有商务公寓、公寓、单身公寓、服务式公寓、公寓式办公、商住、办公、配套宿舍等等。
通常这类公寓的推广词是这样的：
不限购不限贷、不占用购买名额、LOFT 公寓买一层送一层……
这时大家可千万不要大意了，公寓里面的学问很多，会涉及方方面面的政策。
我们先来学习一下各种用途：
商务公寓
属于商业用地（C）项目下，具备短中期和临时居住属性的房子。
办公、公寓式办公、酒店式公寓、商住
2006 年的《办公建筑设计标准》里，提出办公用途下的公寓式办公、酒店式公寓、商住概念。只要房子用途上填写：公寓式办公、酒店式公寓、商住，都是具备短中期和临时居住属性的。
但要注意，2019 年 11 月 8 日中国住房和城乡建设部出台编号 JGJ/T67-2019《办公建筑设计标准》的政策文件后，废除了这份 2006 年编号 JGJ67-2006 的《办公建筑设计标准》。在 2019 年的《办公建筑设计标准》中，已经没有了办公用途下的公寓式办公、酒店式公寓、商住概念。可以明确政府的政策方向，已经不再支持办公用途的房子具备居住属性的功能。
公寓、单身公寓、宿舍、配套宿舍
政策中设定的公寓、单身公寓、宿舍、配套宿舍一般存在于学校、国企宿舍及厂房宿舍之中，以短暂休息的配套形式存在，但是一般都不可以分拆销售。但有房企打擦边球，将这种房子装修成住宅，投放到市场上销售。
政策的要求是，房子用途是配套宿舍的话，房产的土地性质往往就是工业，都得定向租赁和销售。能接受租赁和销售的对象，必须是这块工业用地上生产和工作的企业法人或员工。
所以，哪怕房企真以擦边球的方式将房子销售出去，买家将来要投放市场出租和出售时，将面临巨大的难题。
因此，买公寓前，就得思考清楚。
公寓产品是没有学区房概念的，如果只考虑居住及投资属性，是没问题的。但如果要考虑学位，那公寓产品肯定不适合你。不是所有公寓都可以购买，因为公寓在用途上有可能存在隐性风险，购买时一定要分辨清楚。
市场上的公寓，常规用途会有以下三种：
第一种：房子用途是办公或商业，在实际使用时改为公寓出售和使用。可能将来使用房子时，会给相关监管部门要求，恢复房子的办公或商业用途，如果不配合恢复，则相关监管部门有权实施强拆、或在再次买卖时不允许过户等行政措施。
第二种：房子用途是工业土地上的配套宿舍，买家要再次投入市场出租和出售时，可能会产生无法自由租赁和买卖的交易风险。
第三种：房子用途是商务公寓，就是明确在商业用地上，具备短中期和临时居住属性的房子。除了没有学区功能外，可以正常自由租赁和买卖。但是，这种用途的房子已经越来越少。例如深圳在 2020 年 7 月 31 日发布《关于停止商务公寓审批的通知》，在未来市场上，可能不会再有商务公寓这种产品的房子入市。
综合以上三种房子的情况，如果你要购买的房子是公寓时，那请务必检查房子的登记用途，建议首选商务公寓，远离办公用途和配套宿舍用途的「假」公寓产品。
我们聊到选房子应该怎么选，从参考国家发展规划到城市规划；从片区控规到社区筛选；再清晰房子分类；最后提醒公寓类房子的区别。一系列下来，相信你已经掌握选择买房的知识。
那么下一篇，我们聊一下，当你要买房，需要做好哪些准备？
本篇完。