知乎盐选会员精选文章（1）房产去金融化，你还会买房吗？
孩子和房子，还是当下大家比较关心的两个话题，不少「鸡娃」的家长往往会先上手追着好学校买房子，于是产生了「学区房」。
中国人对家的概念里，房子也是不可或缺的。衣、食、住、行，住虽然排在了第三个位置，但在我们的传统观念里，大部分还是认为有属于自己的房子才算有一个家。
但当地缘政治越发紧张，金融危机来临，房子还值得买吗？
轻易地说买和不买似乎都不是从你的需求出发，如果跨越时空，以金融的观点看，那么没有一场危机不会过去，有价值的东西、稀缺的东西，它在人类有限的生命里应该都不会有太大的落差。
2007 的环球金融危机的时候，那一年你会在北京买房吗？
这一年前三季度，北京五环内住宅期房均价达到 13754 元人民币／平方米。（来自新京报 2007.12.14）
那一年北京朝阳的一个高端楼盘，一月份均价是 16200 元/平米，到了 12 月份价格已经涨到了 28600 元/平米，而 2022 年 5 月，这个楼盘的目前的单价是 117659 元/平米。
你如果 2007 年买了这个高端小区 100 平的房子，那么你现在的房产将实现百分之八百多的增值。
楼市曾经就是这样，只要是一二线城市上车快，就能实现高保值增值。
曾经有个段子是这样说的，两个有房的北京人结婚，房产价值相当于一个上市公司一年的利润。那些年，不只是个人买入房产，公司买入也不在少数，有的上市公司在亏损情况下用卖房的方式获得了「利润」。
这个时候，只能说房地产不但是不动产，还是金融资产，多年来中国的房地产价格基本上是单向的快速增长，极低的风险和极高的回报。
因此，之前不少赶上套利机会的一波人获得了大量的套利红利，讲到底这其实是定价体系严重扭曲的例子，其根源还是中国金融体系的主要矛盾所致。
而这几年，「去杠杆」、「房住不炒」是已经在实施的政策。事实上 2020 年到 2021 年非金融全社会杠杆率下降，我们去杠杆效果明显。
但对于 2022 来说，接下来的货币金融发展，「稳」字当头。
曾经的房子是金融资产，但是现在和未来这个属性已经在变化中了，如果你依然要把房子当成投资品，那你要做好准备房价不可能和前几年一样翻几倍地暴涨，也就是说持有房产已经不会像前几年一样让你每年都跑赢通胀了。
（2）房子还值得买吗？
地缘政治紧张、新冠疫情、金融危机的多重影响之下，房子还值得买吗？
房地产是一个涉及民生的行业，如果有一天老百姓手上的房子都不值钱了会发生什么呢？
回过去看人类历史上的几次大萧条，我们可以发现，经济危机爆发交易越来越不活跃，定价扭曲，这时候普通人手里的房子、黄金、货币都在贬值，房子虽说是庇身之所，但是如果真是有系统性风险到来的时候，我们需要面临的还是怎么过柴米油盐生活的问题，这个时候最考验还是你当下和未来赚钱的能力。
纵观历史，我们也会发现周期性的萧条也并不是永远存在，日本经济泡沫时期 1990，东京首都圈的新公寓楼当时卖到了 6 千多万的日元，但现在如果你要在同地段买新房子，亿元级别的新公寓房都供不应求，虽然日本的老龄化和少子化在全球有名，日本也不是什么移民国家，但市中心，稀缺的好房子，依然是刚需。
当然日本房产有房产税，持有维护成本不低，租售比看的话，也是更适合用来住，而不是用来投资。
中国经济今年虽然受疫情和地缘政治影响，但长期看作为世界第二大经济体的增长大趋势不会变。到底要不要买房，其实应该根据自己不同的情况来判断，我们可以借毛毛家族的情况和选择来看看。
大毛在一线大城市，是科技公司的中层，老家有房，在一线城市没房，目前有购房资格，今年也刚结婚，想要在离公司近的地方买一套房，附近二手房的均价是 7 万每平，新房均价因为限竞政策也就七万，大毛一个月工资税后到手是 5 万，媳妇每个月是 1 万，共有存款是 400 万，大毛是买房还是不买？
二毛在老家，毕业以后自己开了家小餐厅，月收入扣除租金，人工在一万左右，二毛之前一直跟父母一起住。他们这边的房价好一点的一万多，郊区五六千，因为最近谈恋爱想着是否需要一家人再买一套房？
三毛在读大学，目前是做些兼职，每个月大概能有三四千的收入，他觉得住宿舍跟同学没有共同语言，正好大学所在城市房价不高。十几万能买个一居室，三毛想跟家里拿钱贷款买一套。
大家觉得大毛、二毛、三毛谁是刚需买房人，谁的房子持有会比较有优势呢？可能不同的人会有不同的选择。
虽然整个社会目前人口趋势是下降的，但从儿童成为购房主力军的这波，长大也是需要时间的，现阶段购房主力军需要居住在房子里的时间不会很短，而且中高收入人群对居住的宜居程度会有更高需求，中国的城市化进程也还在继续，一线城市还在限购，稀缺的地段都不是想不想买，有没有实力的问题，而是能不能买的问题。
好在大毛是有购房资格的，如果一线城市的大毛，今年没有买房，而是继续选择租房，那么他将要面对几个问题：
一是目前一线大城市不少是积分落户的政策，买房以后能获得相对多的积分，二租房看似短期支出低，但实际上一线城市，离公司近又舒适的房子，租金可能跟房贷差不多，如果大毛小两口讲究生活品质还有可能比房贷高不少，而且这些年一线城市的房租一直是递增的，有的城市的核心地段每年可能增长超 10%。
且付房租就是消费，这笔钱花出去就是花出去了，如果用来还房贷，那么最终房子是属于自己的，相对应的权益也是属于产权人的，目前国内的房产税落地还不是短期的事情，房产的持有成本并不算高，因此如果一线城市的刚需住房，在收入稳定的情况下，不以投资为目的的刚需房，大毛完全可以考虑持有。
稀缺的资源不好买，二毛、三毛所在城市相对而言买房的门槛低多了，但是二毛、三毛所在的小城市可能会面临几个问题，就是房子买了以后，可能再出售需要很长时间，出租的价格也不高，再加上通货膨胀、货币贬值等问题，房产的增值保值很难，除非有很有创意的租赁经营模式。
所以二毛、三毛如果非常想买房，完全可以边选边看看，不用太急于一时。
未来有些城市，相对发展落后，机会越来越少，对年轻人的吸引少，很多原住民家里本身有住宅，房产出租价格也很低，如果在这样的地方买房，除非真的是自己非常喜欢当成自住消费，那么在保值增值的角度来说不是好选择。
从长期看房地产去金融化后，大部分城市的房产如果没有好的运营方式，会从投资品变成消费品，房价虽不会像股价一样短期起伏那么大，但长期看不再稀缺的小城市房产，租金收益平庸且卖出极难出手甚至带来维护损失，持有小城市多套非刚需住房的人，实现跑赢通胀的可能性为负值。
（3） 刚需房怎么买？
结婚、生子、养老，人生的不同阶段，中国人对房产其实都有刚需。而且 2022 年需要贷款购房还会发现一些变化，一是一些城市银行的个人按揭房贷额度变宽松了，放款速度也变快了，还有就是利率也在下降。
我们都知道政策上大局还是在持续稳住 「房住不炒」，但有些正准备买自己人生第一套房的人，根本也不涉及到炒房这回事，他们还是需要用到金融服务。
比如二毛谈恋爱了，跟女朋友感情稳定，今年计划选个好日子结婚，小两口需要一套婚房，这样的刚需房怎么买呢？
虽然不炒房，但是买刚需房也可以用投资的角度去看看，在一线城市同一街道不同小区同一面积的房价都会相差百万。
我们在购房之前可以考虑这样几个问题，仅供大家参考：
A.投资肯定会使用杠杆，目前我们是百分之三十首付可撬动首套房，但因为我们还是要把现金流问题放在最重要的位置，要考虑未来十年的情况，目前不太适合高杠杆买房。因此现在买房一定是量力而行 ；
B.首选大产权，共有产权房也可考虑；
C.远离价值洼地，价值洼地增值空间相对小；
D.配套问题，小区附近有优质的学校、商超以及医院等；
E.小区绿化物业好、噪音污染少，宜居；
F.房子的建筑质量、户型、朝向；
G.要不要一次到位？首套房最好是先选位置再看面积，小面积好交易。
一套房子不仅是一个家，对大部分人来说也是资产积累的一种容器。在某些特殊时期，抵押、贷款、买卖都可以让住房资产变现，应对生活危机。
不过买房这回事吧，因为消耗的资金相对大，人们总是不自觉地追逐着「买涨不买跌」。
之前政策层层设置买房障碍的时候，因为大家对未来信心很足，总觉得房价是涨的，基本刚需房都不会怎么犹豫。
但 2022 年因为疫情等种种原因，不少人对未来的信心没那么足了，即使有存款，即使银行信贷支持力度增大，各方都利好买房的时候，人们却反而选择了观望。