知乎盐选会员精选文章在上一个章节，我们谈到如何选择房子，知道自己应该去哪里找到适合自己的房子。那么，下一步就应该做好买房前的准备工作了。
如果买房率性而为，没做好准备，后果可能很严重。
轻则劳心劳力，重则经济损失。
讲一件亲身经历的事情。
在一年多前，我有一个深户的朋友，做烟酒生意的。经人介绍认识一个女孩，一来二去双方看对眼就结婚了。
两人结婚后，自然想过二人世界的生活。在盘算三成首付应该可以应付后，就去看房子买房了。
到了某个营销中心，看中一套 500 万的新房，在销售人员的推动下，没两下就爽快下定并签下认购书了。
是不是感觉一切都很顺利？
别着急，精彩才刚刚开始。
签了认购书，由于选择按揭付款，于是接下来就开始进入银行审核材料的阶段。
于是，开始了第一次意外：
「先生，经过初步审核，您的贷款资格不太符合要求。」
「为什么？」
「因为，您没有正式的收入证明文件」
「怎么可能？」
「我们银行需要您提供可以证明您有稳定收入来源的记录。据您所说，您是自己做生意的，但是你的银行流水不能证明你每月都有稳定收入来源。」
原来，这位朋友做生意时，经常会用家人的账号做往来，所以，自己的账号的收支就很不稳定。
作为贷款人，这样的账号流水肯定是不行的。
于是，朋友想到用太太的名义购买，因为太太有稳定的工作，能提供稳定的收入来源证明。问题算是解决了。
可是，很快第二次意外就出现了：
「先生，经过审核，您们的贷款初步通过，要先说明一下，您们将获得的贷款成数最高不会超过五成」
「为什么？我们购买的可是首套房子啊！」
「但是，我们查到您太太曾经有过一笔贷款商业性住房贷款记录，根据现行的贷款要求，你们购房的首付比例不得低于 50%，所以，我行能给到您们的贷款成数最高不会超过五成」
原来，这位朋友的太太，在婚前曾经使用按揭付款的方式购买过房子。
虽说现在房子已经出售，但是银行在查到其征信上，还是有过商业性住房贷款的记录。
或许，这也是为什么现在的人都普遍介意配偶在婚前买房的原因之一吧。
因为，浪费了首套贷款的资格，需要多付两成首付，多付与少付两成首付的资金差别可不小。
例如：这个 500 万的房子，原来首付 150 万，现在首付需要 250 万。相差 100 万，这能一样吗？
但事已至此，还能怎样呢？好吧，这个朋友一咬牙，也认了。首付不够，那就再想想办法吧。
那是不是问题都解决了呢？
你没猜错，马上第三次意外出现了：
销售人员对这位朋友说：「先生，由于您原来是深户，当时签约又匆忙，我没有查询过您的社保，由于您没有连续缴纳 36 个月的社保，不符合购买要求。所以，现在建议您全额付款，然后我们会为您保留房子，直到您满足条件后，再与您备案过户。」
「有没搞错啊？我是深户，都不符合要求？」
「我们也想帮助您，但政策是这样要求的，我们也没有办法啊。」
深圳对于买房资格的规定是这样的：
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满 3 年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳 36 个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳 5 年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
话说，首付五成，可以咬咬牙，一次性付款，可不是咬咬牙就能搞定的。
这时候，朋友想这个房子还是不买算了。但是如果不买，交了的定金还能退回来吗？
（终于轮到我出场了）
在实在想不到如何应对之时，朋友想起了我。将情况跟我清楚地讲述了一遍：
表示如果现在不能继续进行交易的话，开发商那边就要以违约方式处理，将定金没收。
但是真要一次性付款，一时半刻还真筹得齐的。
是否真要接受他们给出的分期付款方案，在社保达到 36 个月的条件后再备案过户？
朋友一场，咱们也不墨迹，直接提供解决方案。
我给他的方案是：
直接去找开发商解除认购，并要求退回定金。
开发商一定不愿意退款的，还会没收定金处理。但别担心，也不要闹。
只要跟开发商沟通表达清楚以下内容就好：
当时签订认购书的时候，作为专业的销售，在已知买家不具备购买资格的情况下，依然让其签下认购书。随后还通过引导客户一次性付款，直到客户具备资格时再过户交易，这种行为是诱导交易，属于违规销售。
现在我要求解除认购并退回定金。如果不解决，那我只好凭借相关资料及所有聊天记录，向深圳市住建局、深圳市国土局投诉。相信政府有关部门一定有兴趣处理。
不出意外，经过两三轮沟通，在给开发商台阶下后，就顺其自然地解除认购退回了定金。道理很简单，销售过程中，的确有违规销售的嫌疑，如果政府相关部门来查一下，对开发商造成的损失可要比这个定金的金额高多了。
（其他交定金后想退定金的个案，会有很多不同的实际情况，同学们不要照搬，待看完全章梳理再去斟酌。）
从这个案例，我们可以发现，做好买房前的准备是很重要的。
别着急，我们一样一样地来了解清楚。
首先，我们来看看这个案例中的知识点。
一、购买资格
房产所在城市的限购政策，规定购房人是否具备购房资格。倘若没有购房资格，是没法购置房产到自己名下的。
但由于各城市限购政策不尽相同，所以，还是以上述案例的规定，以举例的方式分析一下。最终一切以房产所在城市的政策为准。
1. 张三是本市户口，已连续缴纳 36 个月的社保，单身。
张三在经济允许的条件下，最多可以购买两套本地自住的商品房。
2. 李四是本市户口，已连续缴纳 36 个月的社保，离异，前一段婚姻曾有过两套房子，目前名下一套。
李四在离异之日起 3 年内，只能再购买一套本地自住商品房。
3. 王五非本市户口，且已连续缴纳 50 个月的社保，单身。
王五只能在连续缴纳 60 个月的社保后，才能拥有购买一套本地自住商品房的资格。
4. 陈先生是外籍人士，在本地工作 5 年以上，未签署本地劳务合同，单身。
陈先生虽然在本地工作 5 年以上，但是陈先生继续延续外地雇佣合同，提供不了一年以上的本地劳务合同及就业证，所以不具备购买自用住房的资格。
二、贷款资格
想通过按揭方式购买房子，就得具备合法的贷款资格。
那什么是合法的贷款资格呢？
在购买房子时，需要采用按揭方式付款，就需要提前向银行等贷款机构申请贷款。贷款申请人需要具有完全民事行为能力，并且贷款到期日时申请人年满 18 周岁，不超过 65 周岁的中国合法的公民。
简单来说，中国公民的年龄需要在 18 岁以上、65 岁之内。例如：60 岁的中国公民也是可以取得贷款资格的。不过他的贷款年限最多只有 5 年，因为 5 年后就已经 65 周岁。因此，他是不能超过 5 年期的贷款年限的。
其他年龄的推论，只要记住以下公式就行。
公式：公民年龄+贷款年期≤ 65
要注意，年龄只是获得贷款资格的其中一项。贷款申请人还需要良好的信用，并且得具备稳定的收入来源。
毕竟稳定的收入，才能证明贷款申请人有偿还贷款的能力。
银行通常会要求贷款申请人提供银行账号的流水，也会要求所服务的机构开具收入证明，并且贷款申请人的月收入必须达到将来每月还款额的两倍以上。
近些年，还增加了一项要求。
哪怕贷款申请人的月收入达到将来每月还款额的两倍以上，也会有贷款次数的限制。
当贷款申请人已经有过一笔房子的贷款，还想再申请另外一套房子的贷款时，称为第二套房贷。
银行对第一套房子的贷款称为「首套贷款」，通常给予的贷款成数在七成左右，但是对第二套房贷就会相应缩减，一般最多给予的贷款成数只有五成；甚至对于认定为豪宅的房子，给予的贷款成数只有三成到四成。
特别提醒：
1. 对于第三套房子的贷款，目前已经基本没有银行会提供贷款。
2. 上述案例的讲述的贷款资格属于深圳的现行标准，行内称为「认房认贷」，简单理解就是既会参考贷款抵押人名下是否有房子，也会参考抵押人是否曾经有过贷款记录；各个城市实行的贷款要求不尽相同，也有「认房不认贷」的，就是参考贷款抵押人名下是否有房子，只要抵押人已经结清贷款，就不以贷款记录为参考。
所以，具体细则仍需以房产所处当地贷款政策为准。
这时，细心的你会发现，里面还有一个名词：贷款成数。
三、贷款成数
那什么是贷款成数呢？
银行参考作为抵押物的房子的评估报告，以最终内部审批房子的价值总额作为基数，再结合贷款申请人的贷款资格，来决定贷款成数。
贷款成数就是已审批房子价值总额的比例。
如果房子的价值是 100 万，银行给的最终贷款是 70 万，那么贷款成数就是七成；同理，银行给的最终贷款是 50 万，那么贷款成数就是五成；银行给的最终贷款是 30 万，那么贷款成数就是三成。
为什么银行会这样做的理由很简单，就是通过控制贷款的成数，达到控制贷款风险的目的。
四、等额本金和等额本息
通常银行经理会问贷款申请人，选择等额本金还是等额本息？
这个也不难理解的，首先我们知道，每月的还款其实是由两部分构成。一是贷款本金，二是贷款利息。
等额本金
等额本金：是指在还款期内，将贷款数总额等分到每月偿还的月供内，每月的利息按剩余贷款额计算。
就是说，每月的还款本金额固定，每月利息则由于剩余贷款金额减少而越来越少。
贷款人通常在一开始的时候，还款压力会比较大，但在时间的推移，每月还款会由于利息在不断减少，而压力也会越来越小。
等额本息
等额本息：是指在还款期内，银行会设置好月供中本金和利息的比例，确保每个月基本都是相同的数额。
要在等额本金和等额本息两者之间选择，主要还是看自己的月供压力和贷款目的。
如果选择等额本金，在前面还款时的月供会相对高一些，然后随着时间推移，月供会不断降低。也就是后期要还的利息在不断减少，这个方式对于整个还款成本来说是比等额本息低的。
如果等额本息，理论上每月月供是没有变化的，不过，银行在本金和利息的配置上有分配安排。前面的月供年限里，月供里的利息占比高本金占比低，到了后面的月供年限里，月供里的利息占比低本金占比高。要是有打算短期提前还款付清贷款的话，选择这个方式就不划算了。
五、贷款利息
在 2019 年 12 月 28 日，中国人民银行发布《中国人民银行公告〔2019〕第 30 号》之后，市场上的新贷款都已经取消基准利率作为参考的报价模式，全面启用 LPR 报价。
什么是 LPR？
LPR 就是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate），简称为 LPR。
是央行根据其参考公布入围银行的报价，再授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。
2022 年，央行官网最新更新公告称的 18 家 LPR 报价行分别为∶工行、农行、中行、建行、邮储银行、交通银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行、南京银行、台州银行、上海农商行、广东顺德农商行、微众银行、网商银行以及花旗银行（中国）和渣打银行（中国）。
加载中…
2022 年 1 月 20 号最新公告调整后的贷款市场报价利率为：一年期 3.7%，五年期以上为 4.6%。
上述的五项，主要是在买房需要使用按揭付款时，需要提前了解的知识。
这时候，可能你会问，那按揭申请的流程是怎么操作的？
其实整个贷款流程也很简单。
当你已经初步了解自身的贷款资质后，就可以准备开始向银行申请贷款了。由于通常一手的新房，银行都为开发商专门开辟绿色通道，一般只要跟着销售的安排流程就行。所以，我们接下来主要讲述二手房的按揭申请流程。
1. 口头预批
根据买卖双方的初步意向，向目标贷款的银行咨询，了解可以贷款的实际额度。
银行会要求提供房地产证的复印件，在银行内部先走预批流程。
其后，会口头给予回复一个可贷额度的范围。（当然，这只是范围，不是最终的可贷额度）
通常这个程序，我们称之为口头预批。
2.资料提交
有了可贷额度的参考，可以帮助买卖交易的决定。
签署买卖合同后，将买卖双方资料及买卖合同等提供给贷款银行，由银行内部正式走审批贷款流程。
贷款批复下来后，银行客户经理会通知买卖双方到银行签署借款合同及借据。
3. 借款合同
借款合同的主体是卖方、买方及银行三方，说明买方购买卖方的房子，向银行贷款，以贷款支付部分的楼款。
当时会由买方向银行方签署借据。
借款合同中，会要求卖方提供收款账号，这里贷款银行为了自身原因，一般会要求卖方在本行开办账号。同时，首付款在考虑认证真实性的角度，会要求买卖双方在贷款银行监管。
4. 首付款监管
卖方、买方及银行三方签署资金监管协议，约定首付款监管事项。
其中会设定首付款放款条件：
（1）办理过户后放款；
（2）办出买家名下房地产证后放款；
建议选第 2 条，毕竟办理过户，并不视为完成过户。
5. 贷款承诺书
银行根据借款合同、监管协议审批买家的贷款。
审批完成后，会出具一份同意贷款文件给买卖双方。
这时，视为办理按揭手续的第一个阶段完成。
接下来就可以安排办理买卖过户手续。
6.办理抵押登记
办理完买卖过户手续，办出买家名下房地产证后，并不代表贷款手续也完成。
这时，需要买家和银行在国土部门继续办理抵押登记手续。
直到国土部门收文，并通知已办结后，才算完成整个抵押流程。
7. 完成放款手续
最后一步就是放款步骤。
银行以放款之日，推算下一个月当天作为买家的首次还款日。所以，注意自己的还款时间哦。
这和自己的征信息息相关。
最后再说一个大家都可能有兴趣了解的理财问题来结束本篇。
如果你有足够资金可以一次性付款，那你会选择一次性还是按揭呢？
不用纠结，当中的区别无非在于财务杠杆的使用
用 2022 年贷款市场报价利率一年期 3.7%，五年期以上为 4.6%，作为参照。
以三十年贷款 100 万来看：
如果用 100 万将购房贷款付清，可以省下银行的一年期贷款利息是 46000 元。
而市场上的资金成本大约在年化 18%，也就是 100 万一年的资金收益大约为 180000。
用两者做比较的话，差额约为 134000 元。
粗略计算 30 年的利息与市场资金成本比较，差别就很大了。
30 年贷款：节省的利息约 138 万
市场资金成本：约 540 万
差距 3.91 倍！是不是觉得差别很大？顿时觉得贷款比付清房款划算，对吧？
但是，这只是理论上的测算。
上面说的是流动在市场上的资金成本。
前提是你的资金得在市场上使用，并获得资金成本的收益。
也就是说，你的这笔资金是有收益渠道的。
要是没有收益渠道，又何谈实现收益呢？
那市场上有什么收益渠道呢？
当然有。
例如：
这笔资金有人向你借用，并承诺给你的利息收益；
或者你将这笔资金投资购买金融产品，产生了溢价收益；
又或者你将这笔资金投资购买其他房地产，实现溢价收益；
还有你将这笔资金投资到自己的生意，赚取利润收益
……
总之，能达到收益的都是收益渠道。
但要记住，投资有风险，投资需谨慎，投资可不是稳赚不赔的？
讲两个案例吧。
1. 同事投资
2005 年，我身边有个同事，他当时就是有能力付清全额房款的，最终他还是选择贷款。
随后，他配置手上剩余的资金，继续再购买房产投资，通过不断地一买一卖，赚取了可观的投资收益。
因为当时房地产的时代红利，可以理解为无脑炒房赚钱的模式。
无疑这个同事的投资是成功的。
2. 红本抵押再投资
前几年，我在操盘一些商业项目的时候，有房地产中介代理我们的项目，就看到他们建议不少客户将原有房子的红本向银行再抵押，用再抵押出来的房款来投资商业。
以现在的时间段来看，这些投资是不理想的。这些商业至今仍没有明显的溢价，也没有活跃的市场买卖交易。如此，既需要支付两笔贷款利息，还得积压房产，连投资回报都无法覆盖利息，就更别谈获得收益了。
所以，从利用杠杆的角度而言，一定是按揭三十年比一次性付清房款更好。但是有前提，自己掌握可控的、有投资收益的渠道。如果自己没有具备一定的投资认知，随时可能得不偿失。
因此，如果你实在长期都没有很有把握的投资，那还不如一次性付清房款好了
上面几个例子都是我身边朋友的真实案例。买房是不能率性而为的，买房之前必须做好准备，得了解自己是否具备购房资格、贷款资格，及大致的可贷款成数。
草率行事，不仅会给自己带来麻烦，还可能导致经济损失。
同时，具备一定的投资知识和思维也相当重要，否则如果造成投资损失，反而得不偿失。
那么，当你做好买房前的准备，下一步怎么做？
当然就是买房子。当新房和二手房两个选择摆在你面前，该怎么选？
首先，你得深度了解它们。
下一篇，我们来聊一聊买新房。
参考：
《市住房建设局 市规划和自然资源局 市市场监管局 市公安局 市地方金融监管局 深圳市税务局 人民银行深圳市中心支行 深圳银保监局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》深建字〔2020〕137 号
《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(深府 办〔2016〕28 号)