知乎盐选会员精选文章很多人租房都是盲目的，人云亦云，亦步亦趋，这样的人，很容易被心怀叵测的中介或坏房东所利用，掉入一个又一个陷阱，也很容易被某些极端的案例所震慑，从而放弃用网络去租「物美价廉」的好房子。这些都是非常不恰当的行为。
关于租房，我们不仅要兼听，还要多思多看，时间和心思用足了，无论通过哪种渠道，在哪个位置租的哪个房子，都不会太差。
所以，究竟该如何租房呢？
接下来，我将按照先后顺序，对整个租房流程进行盘点。希望能够为你梳理出一个还算细致的思考路径。
同时，考虑到租房群体大部分为刚毕业没有多久的年轻人，我们都会以年轻人的视角来进行思考。
刚毕业没多久的年轻人，薪资收入水平也不会太高。所以，摆在租房人面前最重要的问题，就是租金预算。
收入 12000 元、 7000 元和 3000 元，租金分别是多少才合理？
在美国，房租及水电等其他居住费用占承租户收入的比重，是政府借以判断承租户支付困难程度的主要依据。政府将住房支出（包括房租及水电等居住费用）超过同期收入30% 的承租户定义为「中等支付困难户」（Moderately cost-burdened households），将住房支出超过同期收入 50%以及收入为零或负数的承租户定义为「严重支付困难户」（Severely cost-burdened households）。
但在中国，如果单纯地以这种方式计算，就未免显得太刻板了。2018 年网易房产做了一次租金与收入的调查，其中 40.7% 的人房租收入比低于 20%，37%的人房租收入比在 20%—40%之间，超过 40% 的则占了 22.3%。与此同时，《2018 年中国住房租赁行业分析报告》的数据显示，租客中月收入在5001—8000 元区间的人数最多，其中 55.6% 的租客，需要将其 50% 以上的月收入贡献给每月的房租。
虽然因为样本、统计口径等原因，两组数据存在不小的差异，但我们依然能够看出，在租客中，大部分人的租金收入比，是远超美国 30% 的「中等支付困难户」标准的。
在当下的中国，因为各种各样的原因，人们达成的共识是「能够买房，绝不租房」。所以，一旦攒够了首付，一旦收入提升了，租客便会毫不犹豫地变身买房一族，留下来收入较低、刚毕业没多久的年轻人，继续租房。于是，便会有上文中提到的数据。
而大致来说，一个人的租金稳定在其税后收入的 1/3 及以下，是最舒服的。这时的我们，可以满足自己的日常生活所需，还可以攒下一部分积蓄。我按照税后收入，对 建议租金收入比 进行了一个简单的参考分类：
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在这里需要特别强调几点：
1. ３000元以下的收入，如果是实习工资，后期可转正，则适合继续工作或租房下去。如果是转正后的工资，且没有固定住宅+没有与他人合租+没有福利性租房+公司没有包住，则不建议长时间以在外租房的状态从事此工作。
2.如与他人合租，房租计算时则为总房租除以人数，但最好是情侣/夫妻租房，否则朋友/同事/陌生人共处一室，会有很多意料不到的不便之处，比如日常起居、生活习惯，经常会因为一些小问题而反目成仇，弄得双方都很不愉快。
3. 年轻人在工作的前两年，房租收入比超过 50%非常正常，不是因为年轻人败家，而是因为对高品质生活的追求，以及对未来薪资总增幅的肯定。我们没有必要为了省钱而住得很糟、住得很远，对于处于事业上升期、人生上升期的年轻人，时间比金钱更值钱，投资自己比攒钱买房更明智。
Facebook 的创始人马克·扎克伯格信奉一套 5km 幸福理论，在他看来，Facebook 的员工都要住在距离公司 5km之内的地方，只有这样，员工们才会对工作充满热情，才会愿意主动加班，公司才会创造更多的价值。
而这套 5km 幸福理论，又是来自一组社会调查人员的研究结果，他们在调查大量的员工与公司距离和幸福感之间的关系之后，得出了这样的结论：当距离大于 5km时，幸福感随着距离增加而减少，当距离少于 5km 时，幸福感变化则并不明显，所以建议员工尽量住在公司 5km 范围之内，或者在距离自己居所 5km范围之内找工作。
这套理论是基于美国及西方国家现状的理论，因为美国及西方国家，人们居住得相对分散，且上班的主要工具是私家车，而在 5km，恰好是驾车 10min便可以到达的。所以，与其说是 5km 幸福理论，倒不如说成 10min 幸福理论。
但中国不同，中国的租房人群主要集中于一、二线城市，且主要为没有私家车的年轻人，出行靠公共交通工具或共享单车。在这样的大环境下，5km幸福理论就并不是那么适用了。
相对而言，我们更要结合国情，进行考量。
2017 年，新浪网曾在上海就网友每天上班的通勤时间做过一个小调查，调查结果显示：每天单程通勤时间在 1 小时～1.5 小时之间的人占比最多，占调查总人数的32.3%；其次是通勤时间在 0.5 小时～1 小时之间的，也占到 24.6%；也有 11.2% 的网友每日通勤时间在 2小时以上，而每天上班时间在半小时之内的人，只有 20%。
之所以有大量的人群上班路程时间超过一个小时，究其原因，主要是中国人买房比例很高。既然买了自己的房子，即便公司距离很远，也没有可能租房上下班了。除此之外，还有中国人「时间就是金钱」意识的不完全觉醒、对稳定工作的迷恋、工资收入较低导致的不得不降低生活质量等原因，但归根结底，还是我们曾经穷过，以及现在仍然穷着。
这组数据表明，贫穷不仅限制了我们的想象力，还延长了我们的通勤时间。
而作为一个在北京租房 3 年，搬过 5 次「家」的过来人，我想告诉你，如果你租住的地点距离公司只有 10min左右，即便房租多上几百，也会非常幸福，但如果你租住的地方，上班时间超过了 1小时，那么你每天一定会非常劳累，无心工作。毕竟，早高峰的地铁，是一个会让面粉变成压缩饼干的地方。
另据 DT 财经的报告，在二手房方面，按照 2016 年上海二手房成交情况，在上海，你所居住的地铁站距离市中心，每近一站，房价大约就要贵 18.75万元。虽然我们讨论的是租房的内容，但是，二手房的房价依然可以对租金产生重要影响。而这一点，也是不得不考虑的重要问题。
总结来说：
既然是租房，便是为了方便，请尽量靠近工作场所，请尽量保证自己的上班时间在半小时之内，最好在 10min 左右，最不济，也不要突破单程时间 1小时的上限。每天早晚高峰挤地铁，会让你怀疑人生，怀疑奋斗的意义。只有首先让自己过得舒适了，才会有充足的奋斗动力。
预算决定了，接下来就是房屋类型。
如果是整租单间最好，因为没有打扰，房间完全属于自己，唯一的缺点就是贵。
合租则可以省下不少租房成本，尤其是与男女朋友合租，不仅可以省钱，还可以促进感情，保障安全。
但如果是单身青年，该如何是好？
女生应尽量避免与异性合租，即便真的与异性合租，也要尽己所能地对其工作、性格进行调查，并在日常生活中避免与其共处一室。
最好的方式，是与相互熟识的朋友合租，共同整租一套住宅，或者自行在多种社交网络上，如朋友圈、豆瓣、58同城，主动征室友。把主动权掌握在自己手中，就可以把遇到奇葩室友的概率降到最低。
关于如何与室友相处，我将在后面的章节为你详细介绍。
租房渠道无非有两种：线上与线下。出租主体无非有两类：公司与个人。租房重要的考量无非有两个：省钱与避坑。
在正式选择租房渠道之前，我们可以从安全度由高到低进行筛查，即：
暂时不考虑金钱，询价品质最好、安全系数最高的房源，并考虑自身对价位能否接受，无法接受或产生犹豫，就再进行下探询价，直至选择到自己可以容忍的安全度与可以接受的价格为止。
在当下中国，即便发展这么多年，租房的维权成本依旧很高、维权渠道依旧很少，出租人违约的成本依旧很低，即便我们掌握了很多的技巧与知识，一旦遇到租房问题，还是会让我们精力、财力以及心情受损。所以，能够避开租房的坑，请务必避开。
而我们在询问了众多租客后，发现通过熟人/亲戚/朋友介绍租房，是效果最好、风险最低的行为，这一方面说明了费孝通《乡土中国》里的「熟人社会」依然存在，另一方面也说明了中国的法治社会并不完善，陌生人与陌生人之间，还无法达成互有保障的成熟商业模式。
所以， 当我们在租房之前，请记得在朋友圈中询问朋友，在公司内询问同事，在附近四周询问亲戚。如果自己的朋友圈里，有当地交游广阔的红人，甚至可以让其帮忙转发扩散。不过，即便真能够找得到，也不要完全放松警惕，我们要记住，即便是亲友也会在利益面前翻脸，何况是熟人的熟人呢？
而非亲友角度，从品质与安全度的角度，由高至低的排序为：
通过靠谱亲友、同事、公司内部平台直接推荐的房东直租>通过全国性大型中介联系的房东直租>通过区域性大型中介联系的房东直租>通过区域性小中介联系的房东直租>通过各种网络渠道联系的真房东直租>通过网络与线下渠道联系的靠谱二房东（全国性质长租公寓）转租>通过小中介进行的小中介转租（区域性质长租公寓）。
一句话总结： 大公司自持公寓优于房东直租优于小中介。
在此需要补充强调的是，「黑中介」一词我并未使用，因为如果是黑中介，也就是没有相关营业执照、没有相关办公地点、没有房屋经纪备案证书以及经纪人员资格证书的中介，请不要纳入自己的考虑范围之内。否则，请熟读租房维权指南章节。
除此之外， 「能不与二房东签约，就不与二房东签约；能不与小中介签约，就不与小中介签约」。二房东都是以盈利为目的，很可能为了利益最大化而改造房屋，且房东多是以低价长租出去，并不进行任何维修。二房东不携款私逃已经非常仁义，又怎能奢望一个不纳税的二房东遵纪守法，并在房屋出租期间对损坏的家具电器进行及时维修更换呢？小中介的转租，更是如此，因为具有一定的规模化，甚至会对你进行一定程度的威胁。
而与房东签约，从房东的角度会担心你对房屋本身进行损坏，且是真实的个人，违法成本相对较高，虽然也会有恶意驱赶、恶意加价、拖延维修等各种各样的隐患，但至少不会有大量的金钱损失。
这一节的关键词是「利用网络」，而不是「通过网络」。
虽然新时代的我们已经成为「网络民族」，但网络上关于「租房」的相关监管依然非常滞后，又因为网络的隐蔽性，所以极其适合不法分子通过网络进行租房诈骗。如果是租房，越是在小地方、制度不健全的地方，就越要选择线下+熟人渠道。
但网络，却是很好的 范围初筛 与 初次确认 工具。
在确定好租金上限后，我们首先可以在工作地点方圆 10km内进行筛查，优先确认是否有集中式公寓，确认的方式可以单点式地搜索相应品牌网站，也可以通过一些第三方租房平台进行查看，比如 58同城、房天下、平安好房、蘑菇租房这些第三方租房或有租房模块的App，它们都有相应的「品牌公寓」一栏。通过它们，我们可以进行第一步的范围初筛。但需要注意的是，很多小中介的自有公寓也在不少 App 的品牌公寓中。
如果选择的是品牌公寓，在最终选择之前，我们可以先用各种搜索引擎检索一下相关品牌是否有负面信息。例如我们可以搜索「某品牌xxx+负面」「xxx+投诉」「xxx+举报」「xxx+骗子」。搜索之后可以发现，无论是哪家品牌，一定都会有或多或少的黑料，但我们要注意的是，这些黑料如果出现在我们身上，自己能否接受，以及，这些黑料是相关品牌的惯用套路、偶发因素，还是相关工作人员的不负责。如果是惯用技巧且屡教不改，则即使其宣传得再好，也都可以从备选中除名。
再之后，我们还可以通过链家App、我爱我家 App 等各类中介 App来寻找房东直租的房源。虽然这类平台需要约一个月租金的中介费，但是至少可以确认为真房源与真房东，且有相应的线下门店，可以通过中介约房东进行看房。
这个期望可以有，只要你肯花时间，只要你不会因为被骗几次而灰心丧气，只要你运气好且找的是相对靠谱的渠道，就基本没太多问题。
什么？我说得太悲观了？并不是，请你想一想，房东也是普通人，他不会为了自己的房子发很多的信息，不会 24小时盯在网络上，不会在各大平台上发布，但中介会，中介还会更加积极。而一旦有真的房东出现，中介就会立即给其打电话，让其将房源交给他们转租，除此之外，中介会伪装成房东，每天大量且频繁地在各种各样的平台，以少则一两个、多则七八个的账号，发布手中各类房源的出租信息，你想找到真房东，真的是如大海捞针一般了。
但是，我们不能因为困难而不去做。现在，让我梳理一下，都有哪些平台可以让你有机会找到「真房东」。
排名第一的，当属封闭论坛的租房板块，何谓封闭论坛？就是不经过身份审核就无法发文发帖的网络平台。举例来说，各个大学的校内 BBS，如水木清华 BBS、五色土BBS 等的租房板块，它们的优势是基本为真实房源，且无中介费，劣势则是以一个又一个大学为核心，很强调地域性。另外一类是一些公司的内部论坛，比如 BAT这类大型互联网公司，都有自己的员工论坛，在员工论坛上也都会有相应的转租/直租信息，相对于完全陌生的房东，同事会更有安全感一些。我们可以在入职之前，询问面试自己的HR，在公司内部是否有相应的群组，是否有员工宿舍提供，以及大部分员工是通过何种途径租到房的。
封闭论坛之后，就是各个开放式平台了。它们最大的好处是房源数量足够多，最大的坏处是假房源和假房东的数量也多到令人发指。我们可以根据自己的使用习惯，在这些平台上「碰运气」。这些平台包括但不限于：豆瓣小组的「租房小组」、百度贴吧的「租房吧」、闲鱼租房、58同城、安居客、赶集网、蚂蚁租房、蘑菇租房、贝壳找房等。而在这里，还必须要提一下本地论坛，比如杭州的「口水楼市」，尽管也有中介和二道贩子，但不少的「杭州土著」也喜欢在上边挂牌直租。关于这些开放式平台的选择，其实并不是十分重要，重要的是如何识别出真房东。
只要通过线上联系，到了线下阶段，所有的「假房东」都会不打自招地告诉你他们的真实身份，而你很多时候也会因为「来都来了」而继续看房。更多的人，其实是在问了一次是中介、问了两次还是中介之后，绝望地「破罐子破摔」，最终选择了一家中介或者二房东。
在此，我要提醒租房的各位：不要怕麻烦而选择「来都来了」「问都问了」，不要抱有侥幸心态相信你会遇到好中介、你会遇到好的二房东。即便他们不收你中介费，也会通过诸如卫生费、管理费、罚没押金等各种各样的方式，让羊毛出在羊身上。而如果真的要找中介，请务必选择大型的、可以叫出名字的、全国性或区域性，至少具有十几家分店的、有工商营业执照的正规中介。
注意：真房东不会在各大平台每天都发 3～4 次相同房源的信息，真房东不会傻到直接公开自己的电话，真房东的房源不会比同区域其他同质量房源的租金低超过20%，真房东不会一天 24 小时随时守候在手机旁，真房东的拍照技术不会把每间房都拍出样板间的效果，真房东不会有大量标准且夸张的房源描述。在58、闲鱼等网站上，我们可以点开发布者的历史消息，一旦发现以上任何一种行为，90% 的可能性是中介了。
简而言之，真房东一般都是「高冷范儿」，因为 Ta 有自己的事业，没有太多闲暇时间与你交流；而中介都是「热心人儿」，因为 Ta的事业就是把房租给你，所以心里眼里全都是你。
通过添加微信/QQ联系上「房东」之后，我们就要验明正身了。最直接的方式，是让房东发一张自己的房本/购房合同/购房收据的照片，以及自己的身份证照片给你，间接的方式是通过查看他的微信朋友圈/QQ空间进行确认。而如果对方以各种理由推脱，又对你不开放微信，言语还略带恭敬，那就是心虚的中介无疑了。
房屋带看之前，首先我们要将其网络上发布的信息进行截屏、保存链接处理，以方便我们在后续的看房过程中确认对方是否有虚假宣传。而相应的图片与链接，我们应当保存于专门的文件夹中，以防后期维权时找不到相应证据。
如果带看的对象与出租的对象都是中介或相应的房屋租赁企业，首先我们需要调查其「黑历史」。调查方法已在前文说明，即通过各类搜索引擎检索关键词，以确认风险度。同时我们要查看他们的工商营业执照、房屋经纪备案证书以及经纪人员资格证书。中介人员拿不出来？那你可以放弃了。
如果带看对象是房东/二房东，则要首先确认其对房屋的合法持有/租赁权，方法同样在之前有所提及，查看相关的购房合同/购房收据/房本/身份证/租房合同以确认。
如果是整租（无论是与闺蜜、死党、同事还是男女朋友），则需要首先确认：
1. 房子和谁签合同；
2. 如果需要办理工作居住证等，房主是否愿意提供相关证件；
3. 物业费、暖气费是否已包含于房租内（默认应当）；
4. 是否可以饲养猫狗等宠物；
5. 是否后期可以转租给他人；
6. 是否允许增加与减少居住人数；
7. 是否可以适当装修，边界是什么；
8. 日常维修费用由谁承担；
9. 房屋租金与付款方式，押几付几；
10. 合同期限，最短租多久，最早何时入住；
11. 单方是否有解除合同的权利，违约金是多少；
12. 家具家电的配置情况；
13. 租赁物的损毁、灭失、正常损耗的赔付及无须赔付标准。
如果是与陌生人合租，则除了以上诸条，还需问明：
14. 是几居室，共有几户几人；
15. 卫生间个数、厨房是否能够正常使用；
16. 其他室友的年龄、性别；
17 其他室友的工作、性格；
18. 可以的话，要获得其他室友的联系方式（大部分情况不可以）。
如果带看的对象是中介，而签约的是房东，则要问明中介，是否需要额外准备租房合同，大部分情况是中介会提供，少部分情况是房东提供。这时，我们需要提前查看下相关合同的电子版。
如果带看对象是房东本人，我们同样需要提前了解合同由谁准备（大部分情况下房东会备好，有时房东也会让房客自行准备）。
值得注意的是，我们签合同期间埋下的雷，很可能在后期收房时集中引爆，而最容易产生纠纷的，则是租赁物的损毁情况。租赁双方可在租赁合同上约定清楚：租赁物的毁损、丢失，如果是由出租人自身过错导致的，出租人负责；如果是由承租人的过失造成的，由承租人向出租人负损害赔偿责任；如果是由第三人造成的，第三人向出租人负侵权损害赔偿责任；如果是由不可归责于任何人的原因（如不可抗力）引起的，由出租人对自身负担财产损失风险。
很多人会问，为什么还没有带看就要查看合同？
之所以要把查看合同的环节，以及各种权责询问的顺序前置，首要原因是黑中介、烂房东会通过合同来逃避后期责任，而我们则可以通过查看合同的规范程度、询问租房的具体细节，来间接判断此次租房的风险程度。
其次，先期筛查，排除不靠谱、不适合的房源越多，我们所需要查看的线下房源也就越少。准备工作花的时间越多，后期折腾的时间越少，出现问题的可能性越小。同时，很多人租房是不会再看第二次的，在现场又很容易因为中介与房东的各种套路而忽略合同细节，于是我们才要在最开始，把最容易出问题的关键要素前置。
当然，我们也不需要在还没有带看之时，就把每一个合同条款都精细阅读，并把每一个希望了解的方向都问透，这是一个循序渐进的过程，也是一个最好当面沟通更容易解决的过程。
所以，最佳的建议方式，是在以上 18条确认信息中，找出自己在意的八至十条，于房屋带看前询问，再在接下来的带看及签约过程中，一点一点提及。这样，既不会显得咄咄逼人，又可以尽量做到详细周全。
看房时，大型中介如链家、我爱我家，同一片区域，手中一般都会有 5套及以上可以随时查看的房源，这些房源的钥匙，房东一般又会直接交给中介。我们只要抽一个自己有空的时间，跟着中介一套一套地看下来就好。
小中介和某些房东的常见套路，是把所有意向租客集中约在某一固定时间，统一看房，从而让潜在租客之间，自发地产生紧张感，营造一种房源极度稀缺，需要争抢才能获得的氛围，这样更利于自己抬高租金与缩短谈判进程。这种方法与售楼处通过开盘的方式售楼，属于相同的原理。
而我们在与中介/房东约定看房时间之时，首先就要询问中介/房东，是否会有其他人与自己一同看房。如果真的有，则可以找若干理由推迟与更换看房时间，或者干脆选择其他房源。理由可以为无法请假/有重要会议/已经约好了重要会议/不喜欢吵闹看房，等等，而即便真的顺从了对方，也要在脑子里时刻绷紧一根弦，不要让自己陷入抢房的圈套之中。
没有任何租房经验的朋友，请你尽量找同事、闺蜜、亲属陪同自己看房，两个人协同看房，可以把风险降到最低，且能够发现很多一个人发现不了的问题，也会让小中介与烂房东产生警觉——「他们有两个人，不太好骗」。
看房之前，为了后期可能出现的维权，请全程录音。如果只有一个人，请告知亲友具体的看房地点，以防止意外发生。
看房时，可以从如下几个维度考量出租屋：
1．交通
从房屋到最近的地铁口/公交站所需要的时间是多少，从房屋乘坐公共交通工具/骑单车/步行到工作地点的时间是多少，这些都需要在进入房间之前，确认清楚，距离越远，越减分。
这里提醒注意一个小套路，所谓靠近地铁站、公交车站，一定要自己实际走走看。一方面，中介一般是骑着电动车带你看了一套又一套，这其中距离感的变化还是要亲身感受一下。另一方面，为了显示交通便利，利于出租成交，中介会故意把距离和时间说短。所以，务必分辨清楚所谓的距离是实际距离还是直线距离。
2．周边配套设施
查看周边是否有大型超市，是否有购物中心，是否有菜市场，是否有早餐摊位与吃简餐的餐厅。上班族，尤其是北上广深杭的上班族，通常都加班，通常都没有时间在家中吃一日三餐，所以，周边是否有丰富的餐饮业，就显得尤为重要。没有的话，减分。
3．小区物业/安全
租客也需要看物业？租客比房东更需要看物业，因为租客才是切实地生活在物业服务之下的活生生的人。物业差或者根本没物业的小区，失窃率高、环境邋遢、电梯坏掉迟迟不维修或者连电梯都没有。
物业好的小区，不仅可以帮你代收快递、为你维修水管、电梯，提供只有房东与租客才能使用的门禁卡，还会给你一个安心洁净的小区，以及大量的免费公共健身设施。观察一个小区物业的好坏，可以从其对外来人员的审查情况、电梯新旧程度，以及楼宇内的整洁程度进行直观评判。很多的城中村，虽然价格便宜，但因为房屋老旧且多数为私搭乱建，不仅没有物业公司，连基本的财产及人身安全保障都没有，即便很便宜也建议审慎选择。物业与安全差？减分。
4．房间隔音性
如果你所要租的房子正对着电梯，建议尽量不要租住，白天可能无所谓，但一到夜里，隔音效果不好的话，你会感觉自己就像睡在火车铁轨旁边。
而隔音对于合租的租户，更是尤其重要。隔断间最大的优势是廉价，最大的劣势则在于隔音。很多品质差的出租房，即便是实墙，门的隔音效果也很差。这导致了即便你在室内以正常音量给朋友打电话，也会在整个室内进行实时直播。情侣两个人住在这样的房间里，晚上希望有些活动，不仅自己尴尬，室友也会非常无奈。
如果是两个人看房，我们可以让一个人在室内说话，另一个人在门口、客厅与其他房间聆听，以确认隔音效果是否OK。除此之外，在房屋内关闭所有门窗，聆听周边交通噪音，以确认是否能够承受得住。
这里再说一个中介的小套路：为了避免租客觉察到房间内的隔音不好或噪音很大，中介会大声功放自己的手机音乐，并展现出急不可耐的态度，催促你尽快看房。不要慌，让他们关掉音乐，让他们干着急去，我们慢慢看。
5．室内家具家电配套情况
按照卧室—厨房—卫生间的顺序，分别查看空调、床柜桌椅、厨具、燃气灶、洗衣机、热水器的工作情况、老旧程度。如发现有损坏、功能无法正常使用，一定要进行仔细记录，并询问是否维修、何时维修，将相关信息记录于接下来所签署的合同中。
房东和租客在租赁合同中可以详细地列出屋内物品的购买时间、使用年限、物品状况，并对物品的损坏责任做明确的约定。尤其对一些大型家具，要在合同上备注新旧程度，最好拍照留底，防止日后产生纠纷。
6．房间面积
北京市《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》、广州市《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》等各地住房租赁通知都有类似的规定：「双人卧室不应小于9 平方米，单人卧室不应小于 5 平方米，且一间房间内租住人数不应超过两人。」而结合到个人，比较舒适的卧室最小单人居住面积在 8～9平方米，比较舒适的卧室双人居住面积在 12～15 平方米。
7．客厅阳台露台等非必需共享功能间
很多人会认为，客厅之类的共享空间对自己可有可无。实际上，有过 2～3次租房体验的人都会知道，这些非必需共享空间，包括厨房在内，可以让生活更像生活，而不是让出租屋只是一个睡觉的地方。有客厅的合租屋，室友之间的交流会更频繁，更容易成为互帮互助的亲密战友，而没有客厅等共享空间的房屋，室友之间常年缺乏交流，因为生活上的小事，经常会产生纠纷。所以，如果价格相差不大，建议选择有客厅的房屋进行租赁。
价格既是最开始吸引我们的因素，又应该是我们最后考虑的因素。询问并确认完毕以上所有事项之后，在签约环节之前，才是价格的谈判环节。
关于租金价格的谈判，我们首先要掌握一个原则：永远不要告知对方自己的心理价位。
举例来说，永远不要说「如果降到 2000元，我今天就可以跟你签合同」，而是要不断试探对方的心理价位，比如「可不可以再低一些」。而在说这句话之前，我们应该用「事实」说话，从房屋确实存在的问题入手，以及从自身的经济状况、诚信度切入，晓之以理，动之以情。千万不要刻意地鸡蛋里挑骨头，这样只会引来房东的反感，很有可能已经谈到最后，却前功尽弃。
除以上两点外，进行价格谈判时，如果是双人看房，还可以一人扮白脸，一人扮黑脸，一人非常想租，一人非常不想租，让房东自己降价。
终于到了最后的签约环节。
大部分的签约，都是线下与房东或中介签约，但随着时代的发展，也有些房屋租赁平台出现了「网络签约」这种形式，那么，这种形式有哪些风险？法律效力是否与正常合同等价？如果遇到需要用到租房合同的情况（如办理居住证）该如何操作？
这种形式最大的问题是格式条款，无法如纸质合同一般更改、添加、标注、删减，只能被动地去全然接受，或者扭头走人。而对于这样的电子合同，法律效力又与纸质合同完全等价，所以，从后期维权的层面，是对租房者不利的。但是，我们依然可以寻求12345 市民热线、法院等的协助。
我们要记住，并不是合同上的内容，就一定要执行，如果合同上有明显不利于一方的因素，如果合同上有明显的霸王条款，如果合同上有应尽而没写明的义务，我们都可以通过投诉企业客服、举报相关部门、上诉地方法院的形式进行解决。而关于需要用到合同办理相关手续的情况，以自如为例，自如管家有义务全程引导自如客进行办理，而我们在签电子合同之前，也最好以微信文字的形式，进行前期确认。
至于线下合同，不管是和中介签订还是和房东直接签订房屋租赁合同，尽量做到以下三点：
第一，明确中介/房东的身份，避免遇到假房东收钱跑路。
1．查看中介/房东的身份证，留复印件或者拍照；
2．留下中介/房东的联系电话；
3．留下中介的办公地址/房东的住址。
身份材料是双方发生分歧后，寻求救济最基本的材料，如果连中介与房东是谁都无法确定，则一切的维权和救济便失去了基础。
第二，确定房子的权属和性质，避免违法建筑或者经济适用房导致租赁合同无效。
1．查看房产证（拍照或保留复印件）；
2．确认房屋性质，出租不违法（非违建、非经济适用房）。
没有房产证不代表租赁合同一定无效，但是为了确保该房屋系房东财产，有房产证的情况下，可以确认房东对房屋的处置是有权的。如果房屋属于违章建筑或者经济适用房，一旦被人举报，则无法继续居住。
第三，认真阅读租赁合同的条款，将所有约定细则填入补充条款部分，避免双方后期因为合同内容发生分歧，承担额外的损失。
1．房屋租金及支付方式；
2．合同期限；
3．单方是否有解除合同的权利；
4．能否转租；
5．能否装修；
6．日常维修费用的承担；
7．违约金多少。
一份合同，不需要所有内容都精读，但重要部分需要留意。租金金额、合同期限、能否转租、维修条款对租客来说，都关系到自己的切身利益。在看房过程中与房东/中介确认过的所有细则，也尽量落实到合同条款中，不只是自己再确认一次，同时也是告知房东/中介，如果不按照承诺进行，便属于其违约，就要承担相应的罚则。值得注意的是，每个人需求不一样，有的人需要自己装修，如果有需求，才建议和房东达成相应的约定，因为如无约定，私下装修改变房屋结构有违约风险。
□ 吴声威
很多人在租房的过程中，总是分不清、理不明定金与押金，认为「押一付三」的押金，就是定金。认为每次多付的那 3个月房租，在有事情退租时根本要不回来。实则不然，让我们从法律法规角度，进行剖析：
一、定金
《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
定金是具有处罚性的，租客如果反悔不租，定金无法要回；房东如果反悔不出租，应当返还双倍定金。
根据《担保法》第九十一条，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。定金在法律规定上有保护上限，在租赁合同中，不能超过租金的20%，超过的部分不适用定金罚则。由于收定金时，双方尚未签订书面的租赁合同，所以通常租客难以证明租金的金额。建议在定金的收据上写明月租金，或者通过录音的方式确定月租金，确保发生纠纷后只在20%的定金范围内承担违约的风险。
二、押金
实务中，多数朋友支付的不止定金，还有押金。
押金大多数是 1 个月的租金，如果双方未就租房签订违约条款，也未约定定金担保，在双方未签订租赁合同时，押金返还，不具处罚性质。
举例 1：张三和房东李房房谈妥，房租 1000 元/月，张三当即支付 1000元押金，约定三天后签订租房合同，但未约定违约及定金。三天后，张三反悔或者李房房反悔，只需退还 1000 元押金即可。
举例 2：李四和房东周房房谈妥，房租 1000 元/月，李四当即支付押金 1000 元，其中定金 400元，三天后双方签订租房合同。三天后，李四反悔，则李四只能拿回 800 元（注意，合同标的的惯例为月租，而定金最高额只能是标的的 20%，所以 400元的定金超过了最高额度，故而只按照 20%执行，扣除 200 元定金）；如果三天后，周房房反悔，则需退还李四 1000 元，并额外支付 200元（同上，按照 20% 最大额度执行，额外退还标的 20%）。
从例子中可以看出，押金是不具有处罚性的，但是非违约一方可以高效地从押金中扣除定金罚款或者违约金罚款，从法律角度来说是一种优先受偿权，也是胜诉后执行成功的保障！
所以，我们在交付钱款时，不仅要交，还要明白交的是什么，具有什么样的法律效力，后期一旦自己违约或对方违约，要赔偿多少或者获得多少赔偿。
□ 吴声威
从 2016 年 1 月 1 日起，外来人口涌入的城市逐步淘汰了之前的「暂住证」，迎来了居住证时代。
《居住证暂行条例》第二条规定，公民离开常住户口所在地，到其他城市居住半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的，可以依照本条例的规定申领居住证。
一、办理资格
1．合法身份，即有个人身份证或者户口本即可；
2．合法居住满半年，包括租赁、集体宿舍、投靠近亲属、自己购房。
二、办理居住证的流程（以上海为例，各地差异不大）
具体在哪个部门办理，大家可以在政府网站上查询，一般全程在一个地方办理。也有些城市是分两个地方，一个地方办理备案，拿到备案证明后在另一个地方办理缴税、登记，总流程即：租赁备案—缴税—登记—领取。详细流程如下：
1．办理租赁登记备案；
2．缴纳房屋租赁税；
3．办理居住登记；
4．半年后，领取上海市居住证。
三、需要的材料（以上海为例）
合法的居住包括租赁、集体宿舍、投靠近亲、自己购房等，所以办理居住证时所需要提供的合法居住的证明不一致，租客是租赁合同即可。由于备案后缴税是依据租赁价格来缴纳的，所以常常有租客提出和房东另签一份低价合同来做办理居住证用，以降低办证成本。而有的城市对连续居住满半年也有要求，故而要求提供社保缴纳明细，上海主要需要以下材料：
1．居住证申请表（申请中心有模版）；
2．本人身份证复印件；
3．房东的身份证复印件；
4．房东房屋不动产权证复印件；
5．租赁合同复印件。
另外，关于使用自如等平台企业租房是否可以办理居住证，一般是可以的。自如属于各房东委托管理的受托方，所以在提供材料的时候就多了一个主体，需要自如管家提供房东委托自如管理的协议以及房东的身份材料，具体自如管家都很清楚。
当然， 如果你租赁的是商住房，那就意味着你无法办理居住证，因为目前居住证的办理主要是针对住宅用地性质的居住房屋，商业用地的居住房屋不在办理范围内。所以我们在租房子的时候需要考虑这一点，如果是常见的温馨小两层商住用房，即便房东配合，也无法办理居住证。
在当下中国，租房时产生的纠纷 80%都是于退租时发生的，并不是退租具有很大风险，而是之前租房埋下的所有雷，都可能在退租时，集中引爆，从而把自己炸得体无完肤。
那么，我们该如何在退租时，保障自己利益的最大化呢？
首先还希望大家明确一点，我们不应当无理取闹，但也不应该任人宰割，我们可以做好人，但不应做老好人。当遇到不公正的对待、遇到侵权行为时，我们要懂得用合理的方式，有效地保障自己的权益不受侵害。其中最有效，最普遍的方式，就是投诉与举报，无论是投诉12345 还是直接拨打 110，都可以解决我们的问题，至少，可以对黑中介与烂房东，产生来自政府层面的直接震慑。
其次，租赁期止，根据《合同法》，租客需返还房屋，恢复原状。若房东对此提出异议，认为租客交还的房屋不符合最初的结构，家电也存在缺失，则很容易导致租客处于被动。
所以，在进行退租时，最好与中介/房东约定统一时间，并找善意第三人在场，与房东逐个核对交接事项，核对的信息包括：家具、家电完整性，房屋是否清洁，水电煤气费的缴费情况，房租缴付情况。中介/房东很可能会在房屋清洁上提出质疑，认为清空的房屋需要重新保洁，如果保洁金额在100 元及以下，属于合理范围，但如果超出 100 元，我们可以选择自己打扫，或者通过 58同城等软件自己聘请保洁进行房间打扫。如果中介/房东纠缠于家具家电正常损耗，要求我们赔偿，则我们可以拿出先前签署的合同或相应的法律条款进行驳斥。
正常情况下，根据租房协议约定，租客在交了房屋租金后，既享有租屋居住权，也享有房屋家具和相关电器的使用权。房屋租金不但是整间屋子的居住租金，同时也包含了房屋里面家具和电器的日常损耗费用。但是，假如租客在承租期间由于使用不当，造成出租房屋配套设施及家具、家电等物品的非正常损坏，租客应当遵守协议中的相关约定赔偿出租方的损失，而出租方也有权在收取的押金范围内合理扣减该部分损失。